שוק הנדל"ן בארה"ב - היום שאחרי הקורונה
משבר הקורונה שפקד אותנו במרץ השנה גרם להרבה אי ודאות בתחומים רבים בחיינו. בין אם זה מוסדות החינוך של הילדים שחדלו לעבוד, מעבר לעבודה מהבית או ביטול הטיסות שלנו לחו"ל נדמה שהיכן שלא נסתכל נוכל לראות את השפעות הוירוס על חיינו. לכן אני רוצה להתייחס להשפעות המצב הנוכחי על שוק הנדל"ן בארה"ב, ובעיקר, כיצד נוכל לנצל את המצב שנוצר על מנת למצוא הזדמנויות טובות להשקעה.
קודם כל נצטרך להפריך כמה סטיגמות שאולי קיימות אצל חלק מאיתנו, לדוגמה, רבים משווים את המשבר הכלכלי הגדול של 2008 למשבר הנוכחי שפוקד אותנו. אז בואו נתחייס למה שהיה ב2008. בתקופה שקדמה למשבר הכלכלי של 2008 הבנקים בארה"ב היו נותנים הרבה משכנתאות "ליבור" (משכנתא עם ריבית משתנה שצמודה למדדים של הבנקים בלונדון). למעשה מה שהדבר גרם הוא שאדם יכול היה ללכת לישון עם משכנתא בריבית של 8 אחוז לדוגמה ולקום בבוקר לריבית של 15 ואפילו 20 אחוז.
דבר נוסף שהשתנה מאז 2008 הוא כניסת רפורמת "דוד-פרנק" (Dodd-Frank חוק רפורמה בוול סטריט). הרפורמה נכנסה לתוקף ב2010 במטרה למנוע מהמשבר של 2008 מלקרות שוב. היא למעשה מקדמת את היציבות הפיננסית של ארה"ב ע"י הגברת השקיפות של המערכת הפיננסית, היא שמה סוף לגישת ה"Too big to fail" ותורמת להגנה על משלם המיסים.
אז מה בעצם השתנה מ2008 ועד היום ואיך זה משפיע עלינו בתור משקיעים התלויים ביציבות הכלכלית של ארה"ב? ראשית, בעבר היה הרבה יותר קל לקבל משכנתא לעומת היום. לדוגמה, בעבר לא היית צריך להוכיח מאיפה ההכנסה שלך, היה מספיק רק להצהיר. בנוסף עליך לשלם מראש מספר תשלומים וכמובן דירוג האשראי שלך חייב להיות גבוה יותר ממה שהיה טרם המשבר, דבר התורם להבטחה שתוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא. דבר נוסף שחשוב לזכור הוא שההיצע בשוק הנדל"ן היה גדול בהרבה מהביקוש, השוק היה רווי ולמעשה כאשר פרץ המשבר בועת הנדל"ן "התפוצצה".
אז מה יקרה ביום שאחרי הקורונה ואיך יראה שוק הנדל"ן בארה"ב? כיום, אנו נמצאים במצב שיש לנו חוסר בנכסים, למרות שאנחנו בתוך מגפה עדיין מחירי הבתים עולים ובעזרת הסיוע מהממשל גם הדיירים ממשיכים לשלם את שכ"ד כך שלמעשה אין פגיעה במשקיעים כלל וכלל. נתון נוסף שאנו מקבלים היא העובדה שכל הבקשות שמתקבלות לדחיית תשלומי המשכנתאות שהבנקים בארה"ב נותנים כיום, יתווספו לסוף תקופת ההלוואה ולא ייפרס על גבי כל התקופה. פעולה זו תסייע לאזרחי ארה"ב לצאת מן המשבר הזה מהר יותר.
אז מה כן הושפע מהוירוס? כמו שציינו מחירי הדירות ממשיכים לעלות, זה נובע מכך שההיצע לא מצליח לעמוד בקצב של הביקוש. כאשר ישנם הרבה הפרעות לקצב הבנייה וחלק מן העובדים נעדרים מהעבודה מסיבות בריאותיות אנו צופים שקצב הבנייה הואט עוד יותר למה שהיה לפני המגפה. במבט קדימה ההערכות הן שמחירי הנדל"ן יעלו עוד יותר ממה שהן היום מכיוון שכשהכל יחזור לקדמותו יהיה גל של אנשים שיחפשו לקנות או להשכיר דירות אך לא מספיק דירות עבורם.
מנתונים שהוצאו מאתר MLS.COM אנחנו רואים שמ2015 האחוז של סכום המכירה של הנכסים ביחס למחיר שהוצג נע בין 95.5 ל98.9 אחוז אך לאחר פרוץ המשבר אחוז זה עלה וכעת מחודש יוני הוא עומד על 100%. בנוסף אנו רואים שהמחיר לרגל מרובע (SqFt) נמצא בעלייה מתמדת מאז שנת 2015 ואילו כמות הנכסים העומדים למכירה כל חודש באוהיו ירד מ7783 בינואר 2015 ל 4227 בספטמבר האחרון.
לאור נותונים אלה בנוסף לשיחות והתיעצויות שלנו עם השותפים שלנו בארה"ב אנו לא צופים כמות גדולה של פשיטות רגל והפסדים כספיים, ההיפך הוא הנכון.